重复销售定价技术

重复销售定价技术(Repeat Sales Pricing Technique)

　　所谓重复销售定价技术，是以销售两次或以上的房屋为数据来源：当一间房屋再一次被出售后，其新价格会在一段时间后与旧价格作比较，从而得出房价变化的数据。

　　重复销售定价技术是由卡尔·凯斯（Karl Case）和罗伯特·席勒（Robert Shiller）研发的。该技术于1980年代初发明后，先被发明人用于独立编制房地产价格指数，不久被标准普尔公司购买，成为该公司编制“标准普尔/凯斯－席勒住宅价格指数”的基本方法。今天，标普房价指数，特别是针对全美10个和20个都市圈标志的标普房价10综指和20综指，是美国地产界最为权威的商业性房价指数。后来，美国政府（联邦住宅事业监督办）在编制涵盖全国的联邦房价指数时，也沿用了上述“重复销售定价”技术。目前，该技术已经被全球业界公认为编制房价指数的最基本技术。

　　其核心方法论就是：它以跟踪同一套住宅重复销售时的价格变动为核心，通过大样本、权重平均等方法，计算出出某个地区房价变动的整体趋势。由于跟踪同一套住宅的售价，就避免了新房与二手房、市中心与市郊住宅、高档与低档物业在不同时期的供给比例变化，而造成的平均房价的虚假波动。此外，该计算方法还会剔除一些异常情况，如同一套住宅在6个月内的多次倒手（通常意味着虚假炒作），同一套住宅价格的发生异常变动（通常因为房子做了重大改建，或者因为房主因特殊原因而“甩卖”）等情况。它还会联系两次销售之间的时间间隔，给予不同权重，一般来说，销售间隔越长，权重越低，因为在一个长时期间隔中，房子通常已经改建过，不再是“同一所住宅”了。