二书

　　“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。

　　“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。前者是房地产开发企业对销售的商品住宅承担法律责任的法律文件，房地产开发企业应当按其约定，承担责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。而《住宅使用说明书》则对住宅的结构、性能和各部位性能、类型、标准等作出说明，并提出使用注意事项；因用户使用不当或擅自改动结构、不当装修等造成质量问题，开发企业不承担责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。建设部1998年颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》明确指出：房地产开发企业在向用户交付新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　《住宅质量保证书》应包括以下内容：(1)工程质量保管部门核验的质量等。(2)地基和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。(3)正常使用情况下各部位，部件保修内容与保修期：层面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个季供暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。(4)用户报修的单位，答复和处理的时限。

　　《住宅使用说明书》应当包含以下内容：(1)开发单位，设计单位，施工单位，委托监理的应注明监理单位；(2)结构类型；(3)装修、装饰注意事项；(4)上水、下水、电、煤气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；(5)有关设备、设施安装预留位置，说明和安装注意事项；(6)门、窗类型，使用注意事项；(7)配电负荷；(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部分注意事项说明。

• 五证