蓄客

　　蓄客是指在某种产品尚未面市之前,提前进行客户储备,以便在产品一上市就可以达到预期的效果。

　　蓄客，就是房地产开发企业在未取得预售许可证的情况下，通过第三方收取费用。

　　房地产开发企业在未取得预售许可证的情况下，通过第三方收取费用，进行蓄客是一种变相的销售行为，违反《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”的规定。

　　依据《城市商品房预售管理办法》第十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定，县级以上人民政府房地产开发主管部门可责令房地产开发企业停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

　　蓄客的前身“内部认购”，在销售上的应用出现得较早，最早是做摸底，没有钱的概念，没有开发商“主动”揽客的意思，后来变成了“诚意金”，尽管可以退，但这是迈出了重要一步。让这些客户交钱，这对撒网“网”住客户具有重要意义。再后来又上升为各楼盘营销的主流手段。蓄客在营销中发挥着重要的作用，是最好用的营销手段。产品是否适合市场，价格是否合理，都要通过蓄客来检验。一般的产品，从设计到施工到推出，都要一年以上，很多楼盘需要两年、三年。前一两年的东西，肯定与当下的流行口味、需求趋势都有滞后性，有差距，通过在蓄客期客人对样板房、对环境的反应，才能确定在哪些地方差距有多大。蓄客这种手段印象里是从1993年开始放预售证就有了，当时并没有大规模运用，现在已经成为销售成功的必要条件。

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