成新折扣法

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什么是成新折扣法^[1]

　　成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算式为

$V = C q$

　　式中q——建筑物的成新率(％)。

　　成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查统计，但比较粗略，无法根据建筑物的具体使用、保养情况进行调整。

成新折扣法的计算^[1]

　　在估价实务中，成新率是一个综合指标，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式按以下三个步骤进行：

　　1)根据 $V=C - E_t=C-(C-S)\frac{t}{N}=C \times [1- (1-R)\frac{t}{N}]$ 和 $V = C q$ ，得到直线折旧法计算成新率的公式为

$q=[1- (1-R)\frac{t}{N}] \times 100\%=[1- (1-R)\frac{N-n}{N}] \times 100\%=[1- (1-R)\frac{t}{t+n}] \times 100\%$

　　式中，n——为建筑物的剩余经济寿命，

　　C——建筑物的重新构建价格；

　　N——建筑物的经济寿命；

　　R——预计的建筑物的残值率，是净残值与重新构建价格的比率，即R=S／C。

　　当R=0时，有

$q=[1 - \frac{t}{N}]\times 100\%=\frac{n}{N} \times 100\%=\frac{n}{t+n} 100 \%$

　　例如：有一座10年前建成交付使用的建筑物，经估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，该建筑物的残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。

　　解：根据公式，建筑物的成新率q为

$q=[1 - \frac{t}{N}]\times 100\%=(1- \frac{10}{10+30})\times 100\%=75 \%$

　　2)根据建筑物的建成年代对上述计算结果进行初步判断，看是否吻合。

　　3)采用实际观察法对上述结果进行进一步的调整修正，并说明上下调整修正的理由。当建筑物的维修保养属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，实际成新率应大于直线法计算出的成新率；当建筑物的维修保养比正常维修保养差的，实际成新率应小于直线法计算出的成新率。

参考文献

↑ ^1.0 ^1.1 张洪力主编.房地产估价.机械工业出版社,2009

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成新折扣法

什么是成新折扣法[1]

成新折扣法的计算[1]

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