土地增值税法

　　土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利义务关系的法律规范。我国现行土地增值税的基本规范是1993年12月13日颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。同年，财政部发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，自1995年1月27日起施行。

　　(一)纳税人

　　土地增值税的纳税人，为在中华人民共和国境内以出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收人的单位和个人。

　　(二)计税依据

　　土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额，是指纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额之后的余额。纳税人取得的收入包括转让房地产而取得的货币形态、实物形态及其他形态的全部价款及有关的经济收益。按规定可以扣除的项目包括：

　　(1)取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定缴纳的有关费用。

　　(2)房地产开发的成本、费用。房地产开发成本，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

　　(3)经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格。

　　(4)与转让房地产有关的税金。它包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城乡维护建设税和印花税。转让时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。

　　(5)财政部规定的其他扣除项目。

　　(三)税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率：

　　(1)增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

　　(2)增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分，税率为40％。

　　(3)增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分，税率为50％。

　　(4)增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　(四)计税原理

　　土地增值税应纳税额的计算，可以采用下列两种方法：

　　1．先计算出增值额所属规定级别税率的不同部分，对不同部分适用相应税率，依次计算各部分增值额的应纳税额，各部分应纳税额之和为纳税人的全部应纳税额。公式如下： 应纳税额=∑(增值额x税率) 　　2．先计算出增值额与扣除项目金额之间的比率，以确定适用的税率；然后用增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数。公式如下：应纳税额=增值额×税率一扣除项目×速算扣除率速算扣除率分别为：0％、5％、15％和35％。

　　(五)免税

　　土地增值税的免税范围包括：建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20％的部分；由于城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产；由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房地产等。

　　(六)纳税申报期限和纳税地点

　　纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房产评估报告和其他有关资料。之后，在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

　　土地增值税由税务机关负责征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

　　如果纳税人没有按照规定缴纳土地增值税，土地管理部门和房产管理部门不得办理有关的权属变更登记手续。

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